Nelle principali città italiane, l’arrivo dell’estate non significa solo caldo e vacanze, ma anche un aumento vertiginoso dei canoni d’affitto, una disponibilità ridotta di case per residenti e una tensione crescente tra chi visita e chi vive nei centri urbani.
Roma, Firenze, Venezia, Napoli e Milano registrano il tutto esaurito su piattaforme come Airbnb e Booking. Ma dietro il successo del turismo, si nasconde un rovescio della medaglia: studenti fuori sede, giovani lavoratori e famiglie cercano casa per settembre, ma trovano solo annunci di affitti brevi “fino a fine agosto”.
L’estate svuota il mercato del lungo termine
Secondo l’ultimo report di Idealista (giugno 2025), nelle zone centrali di Firenze e Roma, più del 35% degli immobili affittati per brevi periodi viene ritirato dal mercato residenziale nei mesi estivi. A Milano, il 25% delle case locate nel centro storico è oggi destinato al turismo breve, mentre a Venezia la percentuale supera il 40%.
Gli affitti brevi estivi rendono fino al 60% in più rispetto a un canone standard, spingendo molti proprietari a sospendere o non rinnovare i contratti a lungo termine proprio tra giugno e settembre.
L’effetto degli affitti brevi sull’offerta
L’impatto è chiaro: meno case disponibili significa più concorrenza e aumento dei prezzi per gli affitti a lungo termine. A Roma, secondo i dati dell’Osservatorio Immobiliare 2025, il canone medio è cresciuto del 18% in due anni. Mentre a Firenze, una stanza singola in centro può arrivare a costare oltre 700 euro al mese. A Milano, il prezzo medio di un bilocale è salito del 22% rispetto all’estate scorsa; a Venezia, gli annunci per affitti superiori ai 3 mesi sono ormai quasi spariti dal centro storico.
Una distorsione di mercato: il rendimento contro l’uso sociale
Il motivo economico è semplice: un affitto breve garantisce rendimenti mediamente più alti di uno stabile e meno vincoli legali. In alcune zone di Roma e Napoli, un proprietario può incassare in un weekend l’equivalente di un’intera mensilità da contratto tradizionale.
Questo incentiva i proprietari a sottrarre immobili all’uso abitativo, aggravando la scarsità e comprimendo i diritti di chi cerca una casa per viverci, non per soggiornarci.
La crescita degli affitti brevi risulta in una contrazione dell’offerta residenziale: meno residenzialità con annessa desertificazione dei quartieri storici. Il paradosso di un turismo incontrollato che orienta i servizi al visitatore e trascura completamente i residenti.
Studenti e lavoratori stagionali i più penalizzati
Chi prova a pianificare un trasferimento a settembre per motivi di studio o lavoro, trova solo opzioni con disponibilità da ottobre o canoni proibitivi. È il paradosso dell’estate turistica: le città diventano inospitali per chi le abita o vorrebbe abitarle.
Molti fuori sede raccontano situazioni assurde: visite immobiliari con aste al rialzo, richieste di pagamento anticipato per 12 mesi, o condizioni contrattuali scorrette (“prima turistico, poi vediamo”).
Politiche pubbliche ancora timide
Città come Lisbona, Barcellona, Amsterdam e Berlino hanno già introdotto limiti rigidi alle locazioni turistiche. In Portogallo, il governo ha sospeso il rilascio di nuove licenze per gli affitti brevi nelle aree urbane più sature. A Berlino, affittare per più di 90 giorni all’anno richiede un permesso specifico.
In Italia, alcune città si stanno muovendo: a Firenze è in vigore un blocco degli affitti brevi nel centro storico; a Milano si parla di una “tassa di scopo” per finanziare l’edilizia popolare. Ma manca ancora un quadro normativo nazionale organico.
Città per chi?
La domanda cruciale è: a chi appartiene la città? Se l’interesse privato dei proprietari viene lasciato senza limiti, il diritto collettivo alla casa rischia di essere calpestato. Senza un intervento pubblico deciso, le città italiane diventeranno sempre più vetrine per il turismo e deserti per i residenti.
L’estate 2025 mostra chiaramente quanto serva un nuovo equilibrio tra accoglienza e vivibilità. Il turismo è fondamentale, ma senza regole diventa espulsivo. Il diritto alla casa non può andare in vacanza.
